Haalbaarheidszoek herbestemming (HBO)

Wat is een haalbaarheidsonderzoek herbestemming?

Een haalbaarheidsonderzoek herbestemming (HBO) is een verkennend onderzoek en geeft je inzicht in de haalbaarheid van herbestemming. Bij kerkgebouwen onderzoeken we ook de haalbaarheid van nevengebruik naast het huidige religieuze gebruik. Het maakt inzichtelijk welk gebruik ruimtelijk, financieel en planologisch haalbaar is en of je het erfgoed hiermee in stand kunt houden. Dat brengen we voor jou in kaart, voor nú en in de toekomst.

De drie pijlers die onderdeel uitmaken van het herbestemmingsonderzoek vind je in onderstaande figuur. Ze zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en geven richting voor de toekomst.

‍

COUP heeft de kennis en kunde in huis om jouw hele haalbaarheidsonderzoek te begeleiden, van A tot Z. Wij hebben brede ervaring in de begeleiding van dit soort trajecten en bovendien veel expertise in de omgang met erfgoed. Omdat elk vraagstuk steeds weer maatwerk is, brengen we voor elke casus de juiste mensen en middelen bij elkaar en zoeken we naar een haalbaar en gedragen plan.

Financier je HBO met de ‘subsidieregeling herbestemming’

De RCE (Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed) onderkent dat herbestemmen een ingewikkeld proces is waarvoor je expertise moet inschakelen en waarvoor een duidelijk stappenplan nodig is.

Daarom biedt RCE de kans om voor jouw herbestemming haalbaarheidsonderzoek een subsidie aan te vragen.

Met haar ‘subsidieregeling herbestemming’ steunt RCE eigenaren van monumenten en andere bijzondere gebouwen. Dit geeft jou als eigenaar recht op subsidie voor een haalbaarheidsonderzoek of marktbenadering. Jaarlijks is deze subsidie aan te vragen tussen één oktober en dertig november. Hierbij vergoedt RCE maximaal zeventig procent van de kosten voor het haalbaarheidsonderzoek of marktbenadering. COUP kan de aanvraag voor jou indienen. We hebben ervaringscijfers dat het grootste deel van onze aanvragen wordt gehonoreerd.  

Het aanvragen van de subsidie kan onder de volgende voorwaarden:

• De RCE vergoedt tot 70% van de kosten (voor een onderzoek van ca € 10.000,- vergoedt de RCE dus € 7.000).

• Subsidieaanvragen dienen jaarlijks uiterlijk op 30 november ingediend te worden.
• Besluitvorming vindt plaats voor maart volgend jaar (na 16 weken).
• Per gebouwdeel is één aanvraag per drie jaar toegestaan.
• Ook gebouwen zonder monumentale status, maar mét aantoonbare cultuurhistorische waarden, komen ook in aanmerking voor deze subsidie.

Naast de subsidieaanvraag bij de RCE, bieden verschillende provincies ook de mogelijkheid om een subsidieaanvraag in te dienen voor herbestemming. Zo zijn er mogelijkheden bij de provincie  Noord-Holland, Gelderland en Drenthe.

Bij COUP zien we het herbestemmen van erfgoed niet alleen als een uitdaging maar juist als een kans. We brengen jouw vraag terug tot de kern en vertalen de complexe erfgoedopgave in een begrijpelijke en haalbare kans voor de toekomst.

Om de haalbaarheid van jouw project te onderzoeken, hanteren wij een gestructureerde aanpak met onze routekaart. Over die aanpak lees je hieronder meer!

Routekaart herbestemming

Bij COUP doen we wat nodig is om een gebouw een nieuw hoofdstuk te geven. In de ‘Routekaart herbestemming' zie je welke zes stappen we nemen om het haalbaarheidsonderzoek uit te voeren en hoe we tot het eindresultaat komen.  

‍

Basis op orde

In de eerste stap brengen we de basis op de orde. We brengen de huidige situatie in kaart en stellen daarbij vragen als:

• Wat maakt het gebouw waardevol?
• Wat is de staat van onderhoud?
• Wat is de huidige financiële situatie?
• Met welk geldend overheidsbeleid moeten we rekening houden?

We vragen inzage in financiële stukken en juridische documenten. We bekijken de overeenkomsten met huurders en gebruikers, meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) en eventueel voorgaande onderzoeken. We verdiepen ons in het huidig geldende overheidsbeleid, het vigerende beleid. We nemen bouwplannen, waardestellingen en inspectierapporten door. Zo nodig doen we onderzoek naar de waarde van het gebouw via een verkennend bouw- en cultuurhistorisch onderzoek. Met behulp van deze cultuurhistorische analyse, in de vorm van waardestellende plattegronden, wordt inzicht verkregen in de waarde van de verschillende gebouwde ex- en interieuronderdelen. Wanneer gewenst kunnen wij, volgend op het verkennende waardestellende onderzoek, een transformatiekader uitwerken. Afhankelijk van jouw vraagstuk, kunnen we het onderzoek uitbreiden met een bouwtechnische inspectie of verduurzamingsonderzoek. Hiervoor werken wij samen met onze vaste partners EAGM en de Groene Grachten.

1. Ambities en uitgangspunten (conceptueel kader)

Omdat draagvlak vanuit de samenleving of de betrokken stakeholders van groot belang is, toetsen we de ambities, behoeftes, barrières en onwenselijkheden aan de toekomstplannen van het gebruik. We overleggen met interne stakeholders en met externe stakeholders (omwonenden, betrokken organisaties, huidige huurders) en wisselen van gedachten over de eerste ideeën​. Zo nodig gaan we in gesprek met de gemeente over de behoefte en wensen vanuit hun visie en beleid​. Op die manier zorgen we ervoor dat de betrokken partijen worden gehoord én dat er bij hen bewustzijn en draagvlak ontstaat voor de voorziene plannen.

Dit resulteert in een aantal uitgangspunten en scenario’s voor het toekomstig gebruik en noemen we een conceptueel ontwikkelkader.

2. Ruimtelijke schetsen

Op basis van de gesprekken, kunnen we de eerste ruimtelijke scenario’s schetsen.

We visualiseren het nieuwe gebruik in verschillende ruimtelijke scenario’s met vlekkenplannen, plattegronden en referentiebeelden. Daarbij onderzoeken we of het beoogde gebruik past binnen het gebouw en welke functionele aanpassingen daarvoor nodig zijn. Zo brengen we in kaart aan welke eisen het gebouw moet voldoen en welke functies de afzonderlijke ruimtes krijgen. We bekijken tevens hoe de monumentale of bouwhistorische waarde behouden kan blijven bij eventuele bouwkundige ingrepen. Ook kunnen we de mogelijkheid voor verduurzaming van het pand bespreken.

3. Financiële haalbaarheid

Rekenen en tekenen gaan hand-in-hand.

Vanuit één of twee voorkeursscenario’s wordt aan de hand van tekeningen en plattegronden een begroting gemaakt, in de vorm van een businesscase. Hierin worden enerzijds alle investeringen in beeld gebracht, waaronder onderhoud en restauratie, transformatie en verduurzaming. Anderzijds worden de beoogde opbrengst berekend, aan de hand van ervaringsgetallen, branche-gerelateerde kengetallen en goed onderbouwde inschattingen. In dit financiële model nemen we ook potentiële subsidies (onderhoud, restauratie) mee evenals laagrentende leningen. Met deze tekeningen en berekeningen, krijgen ween realistische prognose en kunnen er goed onderbouwde keuzes gemaakt worden over het toekomstig gebruik en de duurzame instandhouding van het gebouw.

4. Planologische haalbaarheid

De volgende stap is te kijken of het gekozen en geschetste scenario past in het kader van het ruimtelijk beleid. We bekijken het omgevingsplan en ander geldend beleid, zoals het parkeerbeleid, erfgoedbeleid en de gemeentelijke visie op bijvoorbeeld wonen​. We hebben ervaring met het doorlopen van vergunningsprocedures. We gaan zo nodig in gesprek met de gemeente, de commissie ruimtelijke kwaliteit (welstand en erfgoed) of de regioconsulent van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

5. Eindresultaat

Uiteindelijk leveren wij jou een bruikbaar adviesrapport en weet je of de plannen in hoofdlijnen ruimtelijk, financieel en planologisch haalbaar zijn. Bij een haalbaar scenario kun je daarmee verder aan de slag voor de planuitwerking, vergunningsaanvraag en uiteindelijk de uitvoering.

Ons team van experts neemt alle nodige stappen in overleg met jou, met het doel, de herbestemming van een historisch gebouw tot een goed resultaat te brengen. COUP heeft daarbij altijd de intentie om instandhouding van het gebouw op lange termijn te borgen.

Waarom Coup?

COUP doet alles wat nodig is om ieder gebouw een nieuw hoofdstuk te geven.
We vernieuwen, verbeteren en verbouwen historische gebouwen en locaties die sterker zijn en langer leven dan hun oorspronkelijke bestemming. Niet voor winst maar voor waarde.

We hebben ruime ervaring met het aanvragen van de subsidie en wij doen dit kosteloos voor je als wij het project gaan uitvoeren. Na een plan van aanpak en offerte vragen wij bij de RCE de subsidie aan. Vervolgens voeren wij het haalbaarheidsonderzoek uit.

Dit doen wij voor eigenaren en beheerders van alle erfgoedtypen. Denk aan kerkeigenaren, waterschappen, landgoedeigenaren en eigenaren van agrarisch en industrieel erfgoed in heel Nederland. We voelen ons verantwoordelijk voor iedere opgave en treden op als verbinder en vernieuwende kracht. Altijd met creativiteit, lef en ondernemerschap. Door partijen samen te brengen, creëren we waarde voor jou en je omgeving met een zo breed mogelijke scope. We gaan als jouw woordvoerder met alle relevante partijen in gesprek, toetsen wetgeving en beleid en ontwerpen ruimtelijke scenario’s die richting geven.

We initiëren altijd nieuwe mogelijkheden en lopen daarbij graag voorop!